Gli ETF immobiliari sono strumenti finanziari ibridi. Essi promettono rendimenti attesi superiori ai bond con un rischio inferiore alle azioni. In questo articolo vedremo come funzionano e quali sono i migliori disponibili su Borsa Italiana.
ETF immobiliari: cosa sono e come funzionano
Gli ETF immobiliari, o REITs, sono fondi indicizzati che investono in un paniere diversificato di titoli azionari specializzati nel settore immobiliare. Si tratta, ad esempio, di società che si occupano di mutui ipotecari o dell’acquisto di strutture di vario genere al fine di rivenderle ottenendo un profitto in conto capitale o, infine, di affittarle per incassare delle mensilità. Queste ultime verranno pagate sotto forma di dividendo al gestore del fondo e a sua volta riversate nelle tasche degli investitori.
I settori in cui operano questi prodotti sono ampi: andiamo dalle abitazioni residenziali, alle strutture sanitarie/ospedaliere, ai complessi commerciali.
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Gli ETF, inoltre, per poter essere qualificati come Real Estate devono rispettare alcuni importanti requisiti:
- devono investire in immobili almeno i 3/4 del loro patrimonio;
- il 75% minimo dei ricavi deve provenire dall’attività immobiliare;
- almeno il 90% del reddito deve essere distribuito sotto forma di dividendo;
- almeno la metà delle azioni non deve essere detenuta da meno di cinque azionisti.
Dal punto di vista dell’investitore si tratta di investimenti ibridi. I REITS, infatti, sono solitamente meno rischiosi delle azioni ma più redditizi delle obbligazioni. Essi, pertanto, sono adatti a quei soggetti in cerca di un reddito periodico che, tuttavia, non se la sentono di affrontare in pieno il mercato azionario.
Vantaggi e svantaggi degli ETF REITs
I fondi immobiliari passivi permettono di ottenere una grande diversificazione degli attivi investiti prendendo posizione anche sul settore del “mattone”. Le basse soglie di accesso permettono di impiegare in modo efficace anche poche migliaia di euro, cosa non fattibile in caso di investimento diretto in un bene immobile.
La vocazione internazionale/globale dei fondi permette di beneficiare di una grande diversificazione, al riparo dalle incombenze fiscali ed amministrative. Inoltre, attraverso essi, l’investitore può raggiungere tipi di investimento non accessibili al privato (si pensi ad esempio agli ospedali, alle RSA o alle scuole).
Infine le società attive nel campo sono specializzate, così liberano il cliente da tutte le incombenze e dalle competenze richieste per investire con successo. Per contro ci sono alcuni svantaggi.
In primis gli ETF Real Estate sono molto volatili. Essi, inoltre, presentano una elevata correlazione con i prodotti azionari. Ciò accade, in modo particolare, nelle fasi rialziste dei tassi di interesse. Inoltre essi concentrano il rischio in un settore specifico. Essi, pertanto, vanno inseriti all’interno di un portafoglio equilibrato e in una percentuale non eccessiva.
I 5 migliori ETF immobiliari disponibili su Borsa Italiana
VanEck Vectors Global Real Estate – NL0009690239
Caratteristiche
Il benchmark è l’indice GPR Global 100, che replica 100 società immobiliari dei mercati azionari dei paesi sviluppati. Il patrimonio del fondo è 345 milioni di euro; la modalità di replica è fisica, mentre il costo annuo di gestione è dello 0,25%.
Il prodotto è domiciliato nei Paesi Bassi, ha l’euro come valuta di riferimento ed è a distribuzione trimestrale dei dividendi. Esso, infine, è disponibile dal 14 aprile 2011.
Rendimenti
Queste le performance storiche:
- 2018: 0,23%
- 2019: 22,57%
- 2020: -14,71%
- 2021: 39,22%
- 2022 (dati a fine luglio): -5,88%
Rischio
La volatilità ad un anno è stata del 14,88%. La caduta massima rispetto ad un massimo precedente, invece, è stata del 41,83%. Si tratta di una discesa subita nel corso del crollo del marzo 2020, innescato dall’esplosione della pandemia da COVID-19.
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD Dist – IE00B1FZS350
Caratteristiche
Il benchmark è l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+. Esso replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi sviluppati di tutto il mondo ad esclusione della Grecia, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.
L’ETF conta su un patrimonio di 1.574 milioni di euro; il costo annuo di gestione è dello 0,59%; la replica è fisica. Il fondo è domiciliato in Irlanda, ha il dollaro come valuta di riferimento e distribuisce gli utili ogni tre mesi. Esso è disponibile dal 20 ottobre 2006.
Rendimenti
I guadagni storici sono stati i seguenti:
- 2018: -1,29%
- 2019: 24,24%
- 2020: -17,09%
- 2021: 35,59%
- 2022 (dati a fine luglio): -4,84%
Rischio
La volatilità è stata del 14,36%. Al contrario la massima caduta da un picco precedente è stata del 42,41%.
Xtrackers FTSE Dev. Eu. Real Est – LU0489337690
Caratteristiche
L’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe, benchmark de fondo, replica le REITS azionarie e le società immobiliari quotate europee ed offre una rappresentazione differente del mercato immobiliare dei paesi sviluppati d’Europa sia per tipologia di proprietà sia a livello geografico.
Il patrimonio del fondo è di 665 milioni di euro. La modalità di replica è fisica, mentre il costo annuo di gestione dello 0,33%. La valuta di riferimento del prodotto è l’euro. Tuttavia, a differenza dei casi precedenti, questo prodotto è ad accumulazione dei proventi.
Domiciliato in Lussemburgo l’ETF è disponibile dal 25 marzo 2010.
Rendimenti
Ecco i guadagni storici:
- 2018: -8,90%
- 2019: 29,61%
- 2020: -10,55%
- 2021: 17,59%
- 2022 (dati a fine luglio): -20,32%.
Rischio
La volatilità è stata del 21,42%, mentre il drawdown è stato del 41,83%.
iShares US Property Yield – IE00B1FZSF77
Caratteristiche
Il benchmark è l’indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+. Esso replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate degli USA, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.
Il fondo costa lo 0,40% l’anno; il patrimonio è di 616 milioni di euro; la modalità di replica è fisica; la valuta di riferimento è il dollaro americano. In aggiunta si tratta di un prodotto disponibile dal 3 novembre 2006 che distribuisce trimestralmente i dividendi ed è domiciliato in Irlanda.
Rendimenti
Ecco i guadagni storici:
- 2018: -0,08%
- 2019: 25,10%
- 2020: -18,59%
- 2021: 52,67%
- 2022 (dati a fine luglio): -3,32%.
Rischio
La volatilità è stata del 19,88%, mentre il drawdown è stato del 44,83%.
iShares Asia Property Yield – IE00B1FZS244
Caratteristiche
Il benchmark è l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Dividend+. Esso replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi asiatici sviluppati, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.
Il costo annuo di gestione è dello 0,59%, mentre la modalità di replica è fisica. Il fondo distribuisce trimestralmente i dividendi, conta su un patrimonio di 433 milioni di euro ed ha il dollaro USA come valuta di riferimento. La sede fiscale è l’Irlanda, mentre il prodotto è disponibile dal 20 ottobre 2006.
Rendimenti
Ecco i guadagni storici:
- 2018: 2,61%
- 2019: 19,38%
- 2020: -16,60%
- 2021: 12,92%
- 2022 (dati a fine luglio): 1,93%.
Rischio
La volatilità è stata dell’11,64%, mentre il drawdown è stato del 38,27%.
Conclusioni
Gli ETF immobiliari possono rappresentare una valida opportunità di diversificazione del portafoglio. Essi presentano una bassa correlazione potenziale con altre classi di attivo, quali, ad esempio:
- bond governativi standard
- bond governativi inflation linked
- azioni mercati emergenti
- oro.
Occorre, tuttavia, capire bene se, quando ed in che misura inserire uno o più ETF reits in portafoglio. Ancora una volta la risposta dipende dalla strategia utilizzata e dai propri obiettivi di investimento.
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Giacomo Saver – CEO di Segreti Bancari
