I Fondi immobiliari chiusi sono una opportunità di investimento attraente grazie alle ricche cedole che distribuiscono. Ma come funzionano, qual è la loro convenienza e quali insidie nascondono?
Cosa sono i fondi chiusi immobiliari e come funzionano
I fondi immobiliari sono organismi collettivi di investimento, al pari dei tradizionali fondi di investimento. Tuttavia, tra i prodotti standard e quelli specializzati nel mattone esistono due differenze fondamentali.
Anzitutto il fondo immobiliare chiuso non investe in strumenti finanziari, come le azioni o le obbligazioni, bensì in immobili. Inoltre essi sono a capitale fisso. Intendo dire che una volta partito, il capitale del fondo resterà immutato fino alla sua data di liquidazione.
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In altri termini gli investitori che vogliono entrare nei fondi chiusi devono comprare le quote presso Borsa Italiana. Allo stesso modo chi vuole uscire dal prodotto dovrà vendere le proprie quote. Al contrario dei fondi comuni, per i prodotti immobiliari i riscatti e le sottoscrizione di nuove quote non sono ammessi.
In particolare la quotazione del fondo, determinata sulla base della domanda e dell’offerta, può allontanarsi di molto dal valore pro quota del patrimonio immobiliare detenuto.
Per farla breve, i fondi immobiliari chiusi hanno un NAV teorico, che rappresenta il valore pro quota del patrimonio detenuto, e un prezzo di borsa. Quest’ultimo spesso è inferiore al NAV, poiché riflette sia la liquidità del prodotto, sia le preferenze degli investitori.
Fondi immobiliari: come funzionano
Investire in fondi immobiliari, o liquidare un investimento già fatto, è piuttosto semplice. Per prima cosa è utile usare la tabella che compare nel supplemento Plus, in edicola il sabato con il Sole 24 Ore.
Grazie ad essa è possibile conoscere il NAV sia la quotazione, sia lo sconto rispetto al NAV di qualunque fondo immobiliare chiuso quotato presso Borsa Italiana.
Dopo aver fatto questa prima analisi è possibile avere le idee più chiare in merito ai fondi chiusi che presentano un maggiore “valore” rispetto agli altri.
La convenienza dei fondi immobiliari, però, non deve basarsi solo sullo sconto del prezzo rispetto al NAV; il NAV, a differenza dei fondi aperti, è solo teorico. Il mercato immobiliare è poco liquido ed ad una quotazione teorica di un immobile non sempre corrisponde la possibilità effettiva di ricavare quel prezzo attraverso la vendita dello stesso;
Ma tutto questo spesso passa in secondo piano in nome delle cedole che i fondi immobiliari distribuiscono e che corrispondono ai proventi incassati dagli affitti. Esse sono elevate, ma non sempre sufficienti a compensare la possibile perdita in conto capitale derivante da una svalutazione del valore quota sul mercato. La via di uscita, per non incorrere perdite, potrebbe essere quella di tenere le quote dei fondi immobiliari fino alla loro scadenza, per rivalersi sul NAV, ma neppure in questo caso puoi essere certo che il NAV equivarrà al valore effettivamente incassato dal fondo.
I costi dei fondi immobiliari italiani
Dal punto di vista degli oneri, i costi che gravano sui fondi immobiliari sono inferiori a quelli dei tradizionali fondi di investimento. La similitudine vale solo per chi sottoscrive le quote al momento dell’emissione, perché chi subentra in un secondo momento lo fa comprando le stesse sul mercato. I costi pagati sono quindi pari a quelli che si sosterrebbero se si comprassero delle “comuni” azioni.
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I fondi immobiliari chiusi sono meno costosi dei fondi aperti che investono in strumenti finanziari. A fronte di ciò, tuttavia, tieni presente alcune cose:
- essi sono meno liquidi, nel senso che il valore quota oscilla parecchio nel tempo
- la scadenza dei fondi immobiliari chiusi non è breve ed è previsto un ulteriore allungamento della stessa fino a tre anni in caso di problemi con la vendita del patrimonio
- le cedole pagate sono di solito alte, ma il capitale investito rischia di restare immobilizzato per un periodo di tempo lungo.
Alternative al fondo immobiliare chiuso
Invece di investire in fondi immobiliari, una valida alternativa è l’acquisto di un REITS. Grazie ad un ETF specializzato sugli immobili, i REITS per l’appunto, potrai godere dei vantaggi dell’immobiliare fondi, ma al tempo stesso disporrai di un veicolo di investimento più liquido.
Think different, invest differently
Giacomo Saver – CEO Segreti Bancari
